Qu’est ce qu’un vice caché ?

Après l’acquisition d’un bien, le nouveau propriétaire peut être confronté à la découverte de défauts, désordres qui n’avaient pas été rendus visibles lors de la visite. Certains défauts ou désordres peuvent rendre l’ouvrage à terme inhabitable, nécessitant des travaux de reprises coûteux.

Sur le plan juridique, le vice caché est défini par les articles du code civil suivant :

• Article 1642 : Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
• Article 1643 : Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
• Article 1645 : Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur,
• Article 1646 : Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Le vice caché diffère du dol. Le dol est un vice ou défaut connu du vendeur et volontairement masqué lors de la vente.

Les principaux types de vices cachés

Généralement, les vices cachés se retrouvent dans les corps d’ouvrage suivants :

• découverte de fissures ou moisissures derrière une tapisserie,
• fissures non constatées lors de la visite,
• fissures masquées et/ou réparées de façon esthétique avant visite,
• infiltrations depuis une toiture ou une couverture défectueuse,
• équipements dysfonctionnants (chauffage, huisseries, VMC)
• insert de cheminée.

L’accompagnement d’un Expert pour garantir vos droits

Afin de faire valoir vos droits, être assisté d’un Expert indépendant dans ce type de recours est un atout qui peut permettre la réaction du vendeur ou de l’agence immobilière.

L’Expert constate ainsi les vices qui ne pouvaient être constatés par l'œil du profane lors de la visite de pré-acquisition. Il répertorie les désordres dans son rapport et dégage des responsabilités.

Le rapport d’un Expert indépendant vous permet l’ouverture de négociations ou de recours amiable.

Rappel : Un vendeur considéré comme un professionnel du bâtiment ou de l’immobilier ne peut s’exonérer d’une absence de connaissance des vices cachés du fait de son statut professionnel. Il est considéré comme sachant.

Références juridiques :

• Articles 1641 et suivants du code civil,
• Articles L212-1 du code de la consommation
• Cass. 3e civ., 11 mai 1994, n°92-17.454

Pour en savoir plus ou demander un devis, contacter un Expert indépendant